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2012/06/19

Atterrissage d'urgence

 Le projet Conscience Sociale trouve ses racines dans la conviction partagée début 2005 de la bulle immobilière occidentale et de sa dimension sociale. Nous maintenons depuis lors une veille constante sur ce sujet. 

Le mois dernier nous avons souligné sur les réseaux sociaux le grand intérêt du livre de Sylvain Péritel et Philippe Schneider " 2015 : La grande chute de l'immobilier occidental" paru aux Editions Anticipolis. Un travail tres fouillé, très dense, qui va beaucoup plus loin qu'une étude d'économétrie, avec des propositions de politiques publiques très argumentées. Beaucoup d'exemple très concrets, 4 pays passés à la loupe plus 3 zooms inédits sur l'Europe Centrale, forment un contenu particulièrement attractif. En résumé : une anticipation politique de grande qualité et une forte contribution à un débat public majeur !

Ces propositions de politiques publiques vont dans le même sens (en étant plus précises) que celles redigées par Mickaël Mangot ( Les Générations Deshéritées , février 2012) que je recommande également, mais ce dernier s'il se limite à la France, n'aborde pas seulement l'immobilier, ce sont donc des ouvrages complémentaires.

Enfin, dans aucun des 2 ouvrages (notamment la section "Comment éviter une nouvelle bulle"), je n'ai pas vu mentionné la nécessité d'apporter plus de transparence au marché immobilier : les bases des prix des notaires devraient être disponibles sur internet avec un délai de 15 jours après la signature de l'acte final, anonymisés, et faciliter la recherche et la comparaison des prix pour des biens similaires dans une zone donnée. Les services dans cet esprit qui existent aujourd'hui sont tres partiels et partials, ou présente un délai de publication trop grand.

Ce mois-ci, témoin de cet apport accru de transparence, un nouvel indicateur graphique nous est apparu dans l'irremplaçable publication mensuelle de Jacques Friggit




Nous pouvons constater :
  • que si l'on se réfère au montant total des ventes, la bulle de 2001-2008 s'était entièrement dégonflée avant de commencer à se reformer
  • que c'est entièrement faux si on se rapporte au nombre de ventes
  • que la hausse spectaculaire des prix 2001-2008 s'est accompagnée d'une baisse continue du nombre de ventes, qui contraste avec le mythe de "tout le monde achète" dont on nous a constamment rebattu les oreilles. En 2008, au sommet de la bulle on est déjà à des plus bas historiques en terme de nombre de ventes (avant la dégringolade qui a suivie). Encore une fois, on a fait exprès de confondre : "je donne envie à tout le monde d'acheter" avec "tout le monde achète". Ce qui veut dire aussi que de plus en plus de gens se sont trouvés exclus de la propriété à cause de l'envolée des prix
  • que la baisse des prix entre 2008 et 2009 ne s'est pas accompagnée d'une remontée du nombre de ventes, au contraire la baisse s'est accentuée : il faut mettre cela en rapport avec la baisse du pouvoir d'achat des ménages qui s'est encore dégradée pendant cette période, ainsi que leur confiance en l'avenir, confiance qui a commencé à se rétablir mi-2009 (mais reste très loin du compte). Une partie des acheteurs potentiels a peut-être aussi préféré attendre pour bénéficier d'encore plus de baisse, mais dans ce cas c'est une attente volontaire et non subie donc le désagrément est faible
  • qu'au moment où les prix connaissent en 2012 une nouvelle tendance forte à la baisse, le nombre de ventes est toujours 20% plus bas que sa tendance longue, et encore inférieur au creux qui a suivi la mini-bulle de 1991.
Au final, si la marque d'une bulle immobilière se trouve bien dans le niveau des prix, le "bon niveau de prix à atteindre" c'est bien quand le nombre de ventes retrouve son couloir de tendance longe. En effet, c'est alors le signe d'un équilibre retrouvé entre demande et offre de logement, où le marché du logement n'exclut pas davantage de personnes de l'accès à une nouvelle propriété. L'implicite ici consiste à ne pas remettre en cause les habitudes modernes de mobilité immobilière (en moyenne un foyer change de logement tous les 7 ans). Mais ce n'est pas un impératif de société, bien au contraire. Le dégonflement nécessaire des bulles immobilières occidentales, si il s'étale sur la durée, pourrait changer bien des comportements en matière d'acquisition de logements. Nous ne sommes pas non plus à l'abri d'une rupture du marché immobilier encore plus brutale qu'en 2008. La tournure des évènements qui se jouent actuellement dans la poudrière du Moyen-Orient (embrasement Syrie-Iran-Arabie Saoudite-Israël-Palestine-Irak-Afghanistan sans compter les Etats satellites et les puissances mondiales en arrière plan) peut produire cet effet. Je vous conseille vivement la lecture du dernier Global Europe Anticipation Bulletin à ce sujet.

2008/10/14

Le succès du mensonge en tant que stratégie commerciale délibérée

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 C'est le titre d'un article des Echos consacré aux chiffres régulièrement communiqués par la FNAIM sur le marché immobilier en France.
J’ai trouvé l’info sur esprit-riche.

Ca n'est pas du tout une surprise pour les connaisseurs de ce marché mais voir ceci dans les Echos ca n'est pas si fréquent. J'aime bien la stratégie de communication du nouveau président de la FNAIM.
Conclusion : on vous ment parce que ca marche. Parce vous êtes crédules. Il faut en avoir conscience.

Personnellement pour l'immobilier je préfère suivre les évolutions données par M. Friggit (Ministère du logement), en gardant à l'esprit qu'il y a hélas 6 mois de décalage avec le marché du jour... c'est le prix à payer, compte tenu de la procédure actuelle de déclaration des ventes par les notaires, pour avoir des chiffres relativement fiables.

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Ces données sont issues notamment de l’indice des prix de l’INSEE :

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On pourrait cependant faire beaucoup mieux en réformant le système pour améliorer la fraîcheur et la transparence des prix des transactions immobilières pour le public. Cette mesure freinerait certainement la croissance des bulles immobilières.

2008/09/22

Immobilier France : Prise de Conscience de la FNAIM


Je prends souvent comme exemple du décalage de la prise de conscience (la dissonance cognitive) le cas du marché immobilier. Alors qu'il s'agit d'un marché caractérisé par les tendances lourdes de la macro-économie, et dont les orientations à moyen terme sont très prédictibles, le phénomène d'éclatement d'une bulle immobilière met plusieurs années à contaminer toutes les consciences.

Bien sur les intérêts de certaines corporations font qu'elles ont tendance à lancer des messages rassurants, mais il ne s'agit que de méthode Coué ou de politique de l'autruche. Les faits sont bizarrement résistants à l'optimisme conservateur de certaines personnes qui font les belles pages de nos journaux.

Dernière étape de la propagation de la prise de conscience de l'éclatement de la bulle immobilière en France : les dernières déclarations de la FNAIM.
Lire en particulier le passage sur la baisse des prix à Paris, et l'extinction du mythe de "l'exception parisienne".

Avec une telle anticipation de la FNAIM dans un registre qui n'a jamais été le sien jusqu'alors, attendons-nous dans quelques jours à des chiffres INSEE très mauvais pour les ventes immobilières du T2 2008, qui signaleront clairement à tous le début du lent retour de l'indice dans le fameux "tunnel de Friggit".